廣州舊改邏輯轉(zhuǎn)變 “民營(yíng)+國(guó)企”料成主力
日期：2022-05-23
從2019年城市更新大提速，到2020年房企“跑馬圈地”，再到2021上半年熱火朝天，過去這幾年，廣州城市更新是資本市場(chǎng)最中意的熱土，盛況空前。
然而，2021年8月，住建部出臺(tái)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》（下稱《通知》），明確嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、增建、搬遷。一紙公文，讓廣州城市更新業(yè)務(wù)紛紛剎車。
疊加傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒冬，城市更新業(yè)務(wù)也受到近期房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的拖累。廣州城市更新市場(chǎng)還能做嗎？
事實(shí)上，今年多份重要文件出臺(tái)，均對(duì)城市更新釋放了積極的信號(hào)。1月，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布名為《以國(guó)土空間規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)高質(zhì)量城市更新》的文章稱，城市更新是國(guó)土空間開發(fā)保護(hù)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，是國(guó)土空間規(guī)劃管理的重點(diǎn)領(lǐng)域。
2月，廣州發(fā)改委發(fā)布的《廣州市2022年重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃》《廣州市2022年重點(diǎn)建設(shè)預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃》文件顯示，2022年數(shù)百個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，關(guān)乎城市更新的共計(jì)54項(xiàng)，總投資額高達(dá)萬(wàn)億。
官方接連發(fā)聲，城市更新于廣州而言，仍然是重頭戲。
目前，廣州城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體主要有三種類型，分別為國(guó)企、民企、“國(guó)企+民營(yíng)”雙主體。眾所周知，廣州作為改革開放的前沿，由于支持一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，各大房企紛紛加碼城市更新。民營(yíng)房企也成為城市更新的主力，如廣州舊改重地的黃埔區(qū)，截至今年2月底，民企仍占主導(dǎo)地位，其介入的項(xiàng)目有47個(gè)，國(guó)企介入的有21個(gè)，“民企+國(guó)企”介入的有18個(gè)。
2021年下半年以來(lái)，疊加樓市融資困難、銷售困難、政策調(diào)整等因素，部分民營(yíng)房企退出旗下部分城市更新項(xiàng)目，或減持項(xiàng)目部分權(quán)益，并由國(guó)企進(jìn)行接手。實(shí)際上，業(yè)內(nèi)對(duì)于國(guó)企進(jìn)入城市更新行業(yè)的動(dòng)作褒貶不一。由國(guó)企主導(dǎo)，一方面可以降低融資成本，另一方面居民更信任國(guó)企背書，有利于項(xiàng)目推進(jìn)。不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，城市更新工作面廣而雜，民企操作起來(lái)相對(duì)更加靈活，舊改經(jīng)驗(yàn)也相對(duì)豐富。
今年3月，廣州發(fā)改委發(fā)布《廣州市關(guān)于支持社會(huì)力量參與重點(diǎn)領(lǐng)域建設(shè)的指導(dǎo)意見》，重提加大社會(huì)力量參與城市更新的力度，推動(dòng)城市更新與產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，鼓勵(lì)推動(dòng)城市更新由“開發(fā)模式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變。
從企業(yè)角度來(lái)看，而以?shī)W園為代表的房企是行業(yè)內(nèi)較早布局城市更新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的企業(yè)，旗下多個(gè)舊改項(xiàng)目通過“民企+國(guó)企”模式推進(jìn)。已建成的如廣州蘿崗?qiáng)W園廣場(chǎng)、廣州奧園國(guó)際中心、珠海奧園廣場(chǎng)等項(xiàng)目，以“城市更新+綜合服務(wù)”導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，為當(dāng)?shù)匾?、聚人、留人。在改善村民生活和工作環(huán)境的同時(shí)，因地制宜地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)策劃與導(dǎo)入，從而達(dá)到提振城市經(jīng)濟(jì)、激發(fā)城市活力等目的。
同樣，近年來(lái)發(fā)力廣州舊改市場(chǎng)的龍湖，與國(guó)企科學(xué)城集團(tuán)共同開發(fā)黃埔長(zhǎng)平村城市更新項(xiàng)目。據(jù)了解，該項(xiàng)目將按照TOD模式，打造大型城市綜合體，包含MALL、休閑體驗(yàn)中心、影劇院、創(chuàng)意沙龍、商業(yè)街區(qū)、藝術(shù)文化中心等商業(yè)服務(wù)配套。同時(shí)提供開放、共享、智慧的辦公空間，通過高新研發(fā)以及總部經(jīng)濟(jì)，吸引和留住人才。
可以預(yù)測(cè)，有了明確的政策支持，具有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力的民企與國(guó)企實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢(shì)，才是可持續(xù)發(fā)展的城市更新思路。（來(lái)源：樂居財(cái)經(jīng)）
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